Acabo de terminar un escrito de alegaciones de un chaval menor de 35 años que ha recibido una complementaria por una operación de compraventa de una finca con una pequeña casa.
Precio de compra 70.000 euros
Valor comprobado = valor catastral x coeficiente = 244.827,14 euros x 1,20 = 293.792,57 euros !!! (casi nada)
Por supuesto el chaval se benefició del tipo de gravamen 3,5% por ser menor de 35 años y su vivienda no superar el valor de 130.000 euros.
Con una comprobación de valores superior a la cantidad de 130.000 euros le exigen además el pago del impuesto con un tipo de gravamen del 8%.
Total importe reclamado: 21.595,30 euros
A primera vista, lo primero que se ve extraño es el valor catastral tan elevado ¿244.827,14 euros por una finquita que mide 1.278 m2 con una casita de 90 m2?
Pues bien, Chiclana de la Frontera tiene, desde el año 2007, publicado una nueva ponencia de valores, con efectos a partir del año 2008.
El valor catastral, que en el año 2006 era de 18.303,51 euros, pasó a ser de 244.827,14 euros tras la aprobación de la ponencia de valores. Esto supone un incremento del 1.237,60%.
Curiosamente, el primer año de efectos de la nueva ponencia, 2008, la “ORDEN de 20 de diciembre de 2007, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen en el año 2008, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención” le asigna un coeficiente multiplicador de, ATENCIÓN, el 3.5.
En las horas de estudio que dedico a cada caso antes de empezar con la redacción de los escritos tuve la grata sorpresa de descubrir lo siguiente:
– La finca valorada por la Administración está calificada como FINCA RUSTICA en el Registro de la Propiedad, y su valoración, a efectos del impuesto, está regulada en la “ORDEN de 27 de octubre de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos, radicados en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología para su obtención”, donde se establece un VALOR UNITARIO (euros/Ha) de 700 por tratarse de una finca con cultivo “improductivo”.
– La Ponencia de Valores de Chiclana de La Frontera, y en base a las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Chiclana de la Frontera, clasificó gran parte de las fincas calificadas como RUSTICAS en SUELO URBANO. Consecuencia: El valor catastral de la finquita está calculado en base a una edificabilidad potencial igual a la superficie de la parcela. Eso significa, que si la parcela tiene 1.278 m2 le han valorado el suelo como si pudiera edificar una “chozita” de 1.278 m2. Total y absolutamente absurdo.
– Siguiendo con mi investigación no pude encontrar nada mejor: El Tribunal Supremo anuló el Plan General de Ordenación Urbanística de Chicliana de la Frontera, está publicado en el “Acuerdo de 4 de junio de 2013, el Consejo de Gobierno, por el que se suspenden parcialmente las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Chiclana de la Frontera de conformidad con lo establecido en el artículo 35.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía”, BOJA 123 de 26 de junio de 2013, el que tenga un ratito libre puede leérselo, no tiene desperdicio.
Conclusión: Los valores catastrales de Chiclana de la Frontera han tomado como base un valor catastral calculado en función de unos valores unitarios que dependen de la clasificación del terreno en base a Plan General de Ordenación Urbanística que ha sido anulado por sentencia del Tribunal Supremo.
Y como una intenta hacer las cosas lo mejor posible, hice un cálculo del valor catastral utilizando los datos de la ponencia de valores vigente pero utilizando los valores unitarios que le corresponden al tipo de terreno, valor catastral real: 71.085,79 euros.
No aceptes una comprobación de valores en base a valor catastral multiplicado por coeficiente multiplicador nunca, y si es de Chiclana de la Frontera menos aún.
Fuente: Post escrito por Cristina Duart
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Magnifico ejemplo el que habeis puesto, dice y bien dichi por una profesional lo poco fiable que es el ayuntamiento de Chiclana en las valoraciones catastrales, verguenza que le deberia dar, están explotando a los chiclaneros y lo hacen a sabiendas del daño que eso supone, falta de conciencia y de escrupulos, reflejan que no tienen más animo que recaudar y que mientras familiaas enteras lo están pasando fatal ellos miran para otro lado y le hechan las culpas a otros, si no saben gobernar que se vallan chiclana no se merece estar en boca de los que nos vivitan como un pueblo falto recursos y con un aspecto vergonzoso para el veraneante, mirar como esta la alameda a la altura del paso elevado sobre el rio donde el ascensor, sucio, falto de pintura, da asco y eso se le oye a la gente de fuera y se pasa verguenza, pagamos unos impuestos altisimos y no tenemos ni la más minima conservación de lo que puede verse por los veraneantes, eso si somos cuidad europea del deporte y turistica, con imagenes de suciedad y falta de mantenimiento, pagamos un ibi altisimo y solo nos dicen que se va a consultar con el catastro, como si el ayuntamiento no tuviera funcionarios cualificados para ello, recordarle a los politicos que elos lo son por votación y los funcionarios por oposición con unos estudios y cualificación, seguir adelante los de la asociación les estais poniendo la cara colorada y no tienen argumentos.